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20多城卖地收入超百亿

2017-08-18 18:51
来源:经济参考报
浏览量 ( 3005 )
责任编辑:aili

当下房地产调控政策继续发力,全国楼市全体趋稳。但是,三四线城市楼市却火爆反常,多个城市房价上涨预期显着,高地价层出不穷。业界人士以为,当时要防止三四线城市房价炒作现象,三四线楼市去库存还要防止“翻烧饼”现象,这需求政府调控办法的精准和灵敏,要依据商场的预兆相机而动,在土地供给上要严峻防止短期行为。

土地市场交易

 

全国库存创30多月新低

三四线楼市升温显着

国家统计局近来发布的数据显现,2017年7月末,我国商品房待售面积63496万平方米,比6月末削减1081万平方米,同比下降11%,比6月末扩展1.4个百分点。

华夏地产首席剖析师张大伟表明,比照历年的库存数据后发现,这一数据创下2015年以来的近31个月新低。他以为,这首要归功于三四线城市成为最近4个月的去库存主力。

从当日统计局发布的数据来看,1-7月份,商品房出售面积86351万平方米,同比添加14.0%,增速比1-6月份回落2.1个百分点。不过,虽然1-7月份商品房出售面积和出售额同比涨幅均较上半年回落,但三四线城市会集的中部和西部地区出售额添加敏捷。中部地区前7个月出售额同比添加28%,西部地区添加36.5%,远高于全国商品房出售额18.9%的增速。

易居研讨院研讨员王梦雯指出,7月底我国住所去化周期回落到12.3个月,挨近2012年水平,去库存成效显著。从前史数据来看,全国住所去化周期的最高点是2015年12月,随后,各地纷繁出台去库存具体办法,尤其是鼓舞农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等办法,大大促进了二三四线城市去库存,至今获得重大成果。

从统计局数据看,三四线城市挨近全面上涨,6月份新建商品房住所涨幅超越或到达1%的有20个城市,二手房涨幅超越或到达1%的有14个城市,根本悉数为三四线城市。

据链家研讨院披露,大批三四线城市房价现已打破1万元/平方米,其多聚集在“环京”、“环沪”城市圈中。“一二线城市楼市去杠杆,三四线城市楼市火热的背面,除了一二线城市外溢的购房需求外,源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为则是首要原因。”一位业界人士剖析说。

克而瑞研讨中心数据显现,从成交结构看,一二线城市楼市成交占比显着削减,三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研讨中心“第21届地产金融局势发布会”上说:“本年上半年,三四线城市是成交主力。一二线城市出售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市出售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。”

三四线城市土地商场“上火”

20多个城市卖地收入超百亿

在库存许多消化之后,不少房企开端补库存,买地热情高涨。统计局发布的数据显现,1-7月份,我国房地产开发企业土地置办面积12410万平方米,同比添加11.1%,增速比1-6月份扩展2.3个百分点;土地成交额5428亿元人民币,添加41.1%,增速扩展2.5个百分点。

王梦雯指出,估计本年三季度跟着去库存作用进一步稳固,土地置办面积同比增速将保持正添加。从地价占房价的比重趋势看,近几年全体出现振荡上行的态势。2016年地价占房价比重创前史新高。本年7月底,地价房价比绝对值重回2016年四季度高位,首要由于房企土地置办均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。

从全国商场看,跟着楼市调控,一二线中心城市的土地热正转移到三四线城市,三四线城市的土地商场尤为火爆。

克而瑞研讨中心数据显现,从全国商场看,跟着楼市调控继续,一二线热门城市的土地热正转移到三四线城市。上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热门三四线城市的卖地收入超越百亿元,平均土拍溢价率超越40%,比较从前有显着上升。

跟着三四线城市高价地、高溢价项目入市,开发本钱加大,拿地房企会通过后续的运营逐渐抬价,引发涨价预期。

“三四线房价快速上涨蕴藏的危险更大。”苏宁金融研讨院宏观经济研讨中心高档研讨员黄志龙表明,“三四线城市居民购买力对房价的上涨更为灵敏,大都三四线城市的人口流入、工业结构、居民收入水对等影响房价关键要素下风显着。”

业界专家表明,三四线城市房价快速上涨易引发投机性需求套利。“三四线楼市火爆最大的鼓舞要素是热门楼市辐射和溢出效应,已不单是一般购房者支撑的消费商场,很大程度演出变为一场投资者参加其间的炒房潮。投机需求的进入,让购买力本就缺乏的农民工等刚需望而生畏,购房的有用需求进一步削减。”易居房地产研讨中心首席剖析师严跃进以为,“一旦投机需求落潮,许多售出去的房子无人居住,一些三四线城市就有变成‘空城’的危险。”

业界人士以为,三四线土地商场火爆,影响开发商继续拿地,也加大了当地政府高价供地激动。

“相关于一二线城市,三四线城市土地财务依赖度更高。出于当地收入的考虑,虽然许多当地仍处于去库存的状况中,但房价走高促进了土地商场的活泼。一些当地因而也加大了土地供给,简单造成库存量反弹。”黄志龙说。

三四线土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的危险。“一些房企往往借用基金、信任等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方法对冲前期的融资危险。但由于未来商场充溢不断定性,一旦商场风向转变,公司资金链会受到极大应战。”福州大学房地产研讨中心主任王阿忠说,“如果拿地前没有对商场的精确判断,高地价将为房企的开展埋下巨大危险。”

去库存不能寅吃卯粮

须防止“翻烧饼”现象

“三四线城市的房子消化速度显着加快,很大程度上是将本来缓慢释放的改进性需求一股脑全释放出来了。三四线城市的人均住房面积现已足够高,比较一二线城市,房子投资的价值较低。而在多是中小城市人口净流出的大前提下,改进性需求会集入市显然是不可能继续多久的。”严跃进剖析称,“加上现在又敏捷出让了一大批土地,土地价格更加高企,未来会有一大批本钱更高的房子待售。”

一些专家建议,现在对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策,对一些强三四线城市进行适度操控,防止价格过度上涨,严峻遏止投机炒作,对大都库存高企的三四线城市仍需强化扶持,比方加大县级政府的财务支撑,鼓舞当地政府收买商品房转用于保证性用房等。

南京林业大学城市与房地产研讨中心主任孟祥远以为,关于三四线城市,房地产商场主管部门要在商场景气时审慎调控,然后躲避危险:一是房价上涨时,进行引导,防止过热;二是供地上不能由于商场好,就许多供给,而应该久远考虑商场承受力。

三四线城市可树立住所用地供给分类管理准则,当令调整住所用地供给规模、结构和时序。“当地政府一方面应严峻执行两部委的土地供给与库存去化周期挂钩机制。”严跃进说,同时对三四线土地商场也应树立开发商购地资金检查准则,保证房地产开发企业使用合规自有资金购地。此外,结合本地土地出让状况,灵敏断定竞价方法,谨防高价地打乱商场预期。

多名专家同时建议,三四线楼市去库存要防止“翻烧饼”现象,即“价低卖不动、惧怕库存严峻;价高卖得好,又怕库存增了”怪圈,需求政府调控办法的精准和灵敏,要依据商场的预兆相机而动。在土地供给上要严峻防止短期行为:在我任期内,有土地能变现抓住变现,忽视了供地节奏和久远开展。

“三四线城市要扎扎实实去库存,依据各地的工业优势,在新式城镇化进程中逐渐化解房地产高库存,科学布局工业与楼市的联系,不断添加居民收入,支撑居民自住和进城人员购房等刚性需求。”黄志龙说。

(原标题:三四线城市土地市场“上火” 20多城卖地收入超百亿)

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